Relazione di Regolarità Edilizia (RRE): quando serve e perché non puoi ignorarla

Negli ultimi mesi, nell’ambito della mia attività professionale, mi è capitato con sempre maggiore frequenza di effettuare sopralluoghi su immobili storici recentemente acquistati da privati, con l’obiettivo di avviare interventi di ristrutturazione.

In fase preliminare, pongo sempre una domanda semplice ma fondamentale: è stato verificato lo stato legittimo dell’immobile prima della compravendita, o almeno prima della sottoscrizione del preliminare? La risposta è quasi invariabilmente la stessa: “il geometra ha sistemato le piantine”.

Ed è proprio qui che emerge una criticità rilevante. L’aggiornamento grafico degli elaborati catastali, se non supportato da una preventiva e rigorosa attività di accesso agli atti e di analisi dei titoli edilizi, non costituisce in alcun modo una garanzia di conformità. La verifica dello stato legittimo richiede infatti un percorso ben più strutturato, che comprende la ricostruzione della storia urbanistica dell’immobile e il confronto puntuale tra lo stato autorizzato e lo stato di fatto. Trascurare questo passaggio significa esporsi a rischi concreti: difformità edilizie non rilevate, necessità di sanatorie complesse, limitazioni progettuali e, nei casi più critici, problematiche giuridiche che possono compromettere la piena disponibilità del bene.

È in questo contesto che strumenti come la Relazione di Regolarità Edilizia assumono un ruolo centrale, non come mero adempimento formale, ma come presidio tecnico indispensabile per garantire consapevolezza, trasparenza e sicurezza nelle operazioni immobiliari, soprattutto quando si interviene su beni di valore storico e architettonico.

La RRE (Relazione di Regolarità Edilizia) si configura come uno strumento tecnico fondamentale di verifica e ricostruzione della legittimità dell’immobile, includendo l’analisi della storia urbanistica (licenze, concessioni, SCIA, CILA), la corrispondenza catastale, la presenza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e, ove richiesto, la regolarità degli impianti. In questo senso, la RRE assume il valore di documento sintetico ma altamente qualificato, in grado di restituire un quadro completo dello stato amministrativo e fisico del bene.

A seconda del territorio, del notaio o dello studio tecnico, viene anche chiamata Relazione Tecnica Integrata (RTI), Relazione Tecnica di Compravendita, Attestato di Regolarità Edilizia (ARE), Relazione di stato legittimo.

La sua rilevanza operativa è particolarmente evidente nell’ambito delle compravendite immobiliari e delle operazioni di finanziamento. Pur non essendo uniformemente obbligatoria a livello nazionale, la RRE è ormai consolidata come prassi tecnico-giuridica, frequentemente richiesta da notai e istituti di credito quale condizione per garantire la validità e la sicurezza delle transazioni. La sua assenza espone infatti le parti a rischi significativi, tra cui la sospensione delle trattative, la necessità di sanatorie onerose o, nei casi più gravi, la nullità dell’atto.

Dal punto di vista tecnico e procedurale, la RRE rappresenta uno strumento di prevenzione del contenzioso e di gestione del rischio, in quanto consente di individuare tempestivamente eventuali difformità edilizie o abusi non sanati. La sua redazione contribuisce quindi a rendere il processo di compravendita più trasparente, tracciabile e conforme alla normativa vigente, configurandosi come elemento imprescindibile nella due diligence immobiliare contemporanea.

La RRE (Relazione di Regolarità Edilizia) è redatta da un professionista abilitato e iscritto al relativo Albo (architetto, ingegnere o geometra), al quale compete la verifica e l’attestazione della conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile. Tale attività si fonda su una preliminare fase di accesso agli atti presso gli uffici comunali, finalizzata alla ricostruzione dello stato legittimo attraverso l’analisi dei titoli abilitativi e della documentazione amministrativa disponibile.

Nel contesto piemontese, il Comune di Torino ha svolto un ruolo pionieristico nella diffusione della RRE nell’ambito della contrattazione immobiliare. Ciò è avvenuto attraverso un protocollo d’intesa condiviso tra il Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Torino e Pinerolo, il Comitato Notarile Interregionale Piemonte e Valle d’Aosta, gli Ordini professionali (Architetti e Ingegneri), il Collegio dei Geometri, l’Ordine dei Commercialisti e le principali federazioni di categoria degli agenti immobiliari (FIAIP e FIMAA), con l’obiettivo di promuovere maggiore certezza e trasparenza nelle transazioni.

In base al protocollo siglato la RRE deve contenere: 

A) la descrizione dell’immobile;

B) i dati catastali dell’immobile;

C) l’elenco dei titoli urbanistici riguardanti l’immobile ed una attestazione in merito alla regolarità edilizia e urbanistica del medesimo;

D) l’attestazione in merito alla conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale.

I professionisti incaricati di redigere la RRE hanno il compito di verificare la conformità o non conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Ciò implica un’analisi accurata dei documenti e delle autorizzazioni rilasciate dalle autorità competenti, nonché un esame diretto dell’immobile per accertarne lo stato attuale e la conformità catastale. In caso di difformità rispetto alle autorizzazioni, il professionista dovrà indicarle nella RRE, fornendo una descrizione dettagliata delle eventuali irregolarità riscontrate.

Occorre precisare, contrariamente da quanto molti credono, che il notaio non può garantire la conformità dell’immobile dal punto di vista edilizio: la legge infatti non prevede tale compito per il notaio il quale non ha la competenza tecnica e le capacità necessarie per valutare una materia così estranea alla sua formazione professionale.

Per tale ragione, sebbene la Relazione di Regolarità Edilizia comporti dei costi per la sua redazione, i benefici che ne derivano per venditori e acquirenti sono notevoli. 

• Per il venditore, la RRE rappresenta un’opportunità per identificare e correggere eventuali difformità prima della compravendita, evitando così potenziali responsabilità contrattuali e problemi futuri. 

• Per l’acquirente, la RRE costituisce una garanzia di trasparenza e sicurezza nel processo di acquisto dell’immobile. Grazie alla RRE, l’acquirente può avere un quadro completo e aggiornato dello stato dell’immobile e delle eventuali irregolarità esistenti. 

Ciò permette di prendere decisioni informate e di evitare sorprese dopo l’acquisto, come spese impreviste per la regolarizzazione dell’immobile o difficoltà nel richiedere permessi per eventuali lavori di ristrutturazione.

Il mio consiglio? Prima di fare una proposta di acquisto chiedi sempre copia della RRE (e se non ti viene fornita chiedila come documento propedeutico alla tua offerta). Successivamente affidati ad un tecnico di tuo fiducia per analizzare il contenuto della RRE con i relativi allegati (titoli edilizi reperiti a seguito di attività di accesso agli atti). Se chi vende “non ci sente” dai incarico al tuo tecnico di fiducia di effettuare l’accesso agli atti e redigere la RRE, trovando successivamente un accordo sui costi sostenuti.

Se l’immobile che stai per acquistare è vincolato la questione è ancora più complessa, leggi il nostro articolo sullo stato legittimo dei beni culturali