La Due Diligence dal punto di vista dell’Architetto Specialista

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La Due  Diligence dal punto di vista dell’Architetto Specialista in Beni Culturali

In questa torrida estate 2022 ho ricevuto l’incarico di effettuare tutta una serie di verifiche tese ad accertare la conformità sul piano della tutela monumentale, edilizia, urbanistica e catastale di due importanti castelli di area piemontese.

Entrambi gli incarichi mi sono stati affidati nell’ambito del processo di due diligence affrontato in un caso direttamente dal proprietario del bene e nell’altro dal potenziale acquirente e ha incluso il rilievo architettonico di entrambi i complessi monumentali.

Questa importante esperienza su due beni culturali significativi e di notevoli dimensioni mi ha spinto a focalizzare meglio questo argomento dal punto di vista dell’architetto specialista in beni architettonici e del paesaggio.


Che cosa è la Due Diligence

Nell’Enciclopedia Treccani ad vocem “due diligence” si legge: “In ambito economico o commerciale, la due diligence rappresenta un approfondimento, una verifica di un potenziale investimento, ed è finalizzata a confermare oppure a smentire tutti i fatti, gli elementi e le circostanze che attengono a una data operazione (per es., una compravendita)”.

Attraverso una accurata due diligence è possibile mettere in luce tutti quegli elementi critici che potrebbero compromettere il buon esito della trattativa, si tratta di un’operazione fatta a garanzia di entrambe le parti che dovrebbe permettere di evitare possibili contestazioni o contenziosi sul processo che si sta portando avanti.

Per questo motivo il campo di indagine di una due diligence può essere molto ampio e i tempi per completare la verifica piuttosto lunghi.


Elementi da analizzare per una Due Diligence applicata ai beni culturali

Nel campo dei beni culturali la verifica delle conformità sul piano della tutela monumentale non è semplice cosa perché è strettamente legata alle tempistiche di risposta degli enti di tutela.

Ad esempio in sede di verifica di sussistenza dei provvedimenti di tutela che insistono sul bene (art.42 del D. Lgs.42/2004), quando il proprietario non è in grado di fornire a riguardo risposte certe, occorre tenere presente i tempi necessari al rilascio di una risposta formale da parte dell’ente di tutela perché non sono quasi mai inferiori ai 60 giorni.

Altre volte ci si può accorgere che nell’atto (o negli atti) di provenienza manca l’esplicito riferimento al vincolo di tutela con conseguente necessità di regolarizzare le denunce dei trasferimenti realizzati in contrasto con quanto previsto dagli artt. 59 e ss. del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali). Per procedere in tal senso occorre anzitutto recuperare tutti gli atti pregressi che dovranno essere trasmessi all’ente di tutela per consentire l’esercizio del diritto di prelazione in primis al Ministero e successivamente agli enti territoriali di competenza (Regione, Provincia e Comune).

L’accesso agli atti presso la Soprintendenza e presso il Comune di competenza consente di confrontare la corrispondenza tra quanto autorizzato da una parte e quanto autorizzato dall’altra mentre il rilievo dello stato dei luoghi consente di verificare se le opere sono state eseguite in maniera conforme al progetto approvato (e raramente la corrispondenza è perfetta).

Parallelamente va condotta un’indagine catastale in quanto molto spesso capita che la rappresentazione catastale sia stata aggiornata all’effettivo stato dei luoghi senza avere verificato in Comune l’esistenza dei corrispondenti titoli edilizi.

Per tale ragione, proprio ai fini delle due diligence, il tecnico specialista ha il compito di registrare tutti questi aspetti e di giungere alla stesura di una relazione tecnica di accertamento delle conformità nella quale elenca ogni singolo aspetto, l’insieme degli elementi da regolarizzare (quando sanabili), i costi vivi e le spese tecniche e stima i tempi necessari per giungere alla conclusione del processo. Tutte queste informazioni si rivelano estremamente preziose sia per chi vende (che spesso non è a conoscenza degli eventuali vizi del bene che vende) che – e soprattutto – per chi acquista (che è così in grado di valutare meglio la spesa che sta affrontando e quella che andrà ad affrontare).

Il ruolo dell’Architetto specialista di beni culturali si rivela, pertanto, determinante in quanto meglio e più di qualunque altro tecnico conosce i singoli aspetti che regolamentano la disciplina dei beni culturali nell’ambito del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.


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