Vendere un castello: quello che non ti hanno mai detto

Vendere un castello: quello che non ti hanno mai detto

Sono stata recentemente contattata per effettuare la stima economica di un castello in Piemonte in vista di una sua possibile riqualificazione in chiave turistico-ricettiva.

Questo genere di richiesta è piuttosto comune su un territorio come il nostro ricco di manufatti di prestigio che attirano molti stranieri amanti dei monumenti e della storia italiana.

Già la scorsa estate mi sono occupata di due castelli in provincia di Alessandria e avevo pubblicato un articolo sul lungo percorso che ho dovuto affrontare per quella che in gergo si chiama due diligence.

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Leggi l’articolo: La Due Diligence dal punto di vista dell’Architetto Specialista

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La valutazione del valore immobiliare di un castello implica la considerazione di numerosi fattori: non si tratta semplicemente della valutazione economica di una proprietà, poiché spesso riguarda un bene culturale di valore storico, artistico e architettonico, soggetto alla protezione delle autorità locali (Soprintendenze).

La presenza di vincoli di vario tipo (archeologico, architettonico, paesaggistico, artistico) e lo stato di conservazione variabile (dall’edificio cosiddetto “in rovina” a quello ben conservato o già restaurato) rende ogni edificio unico e complicato da valutare, in particolare diventa oltremodo difficile trovare immobili comparabili.

Un elemento che viene spesso trascurato dai proprietari di questo tipo di beni è la conformità in termini di tutela monumentale, urbanistica, edilizia e catastale.

È probabile che questi edifici abbiano subito nel corso degli anni modifiche e adattamenti (anche giustificati dall’uso quotidiano) per i quali spesso non risulta agli atti che sia stato avviato il processo autorizzativo previsto dalla legge italiana sui beni vincolati.

In alcuni casi le modifiche sono anche di grande entità e non sempre possono essere sanate, diventando così abusi monumentali per i quali l’unica soluzione potrebbe essere la demolizione.

Per tutte questa serie di ragioni, è fondamentale, già in fase preliminare, avere certezza di questi tre aspetti:

• l’allineamento dello stato attuale del manufatto con gli atti depositati (e autorizzati) presso la competente Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio;
• l’allineamento dello stato attuale del manufatto con gli atti depositati (e autorizzati) presso il Comune competente;
• l’allineamento dello stato attuale del manufatto con quanto registrato al Catasto.

Per ottenere queste informazioni è necessario accedere agli atti presso le autorità competenti al fine di acquisire tutta la documentazione sui titoli autorizzativi rilasciati sul bene.

Un altro elemento di cui bisognerebbe disporre fin da subito è il rilievo longimetrico dell’edificio, e non come a volte capita, solo vecchi disegni rielaborati e adattati al caso, ma un rilievo serio che documenti fedelmente lo stato dei luoghi in pianta, prospetto e sezione, anche al fine di identificare tutti i possibili dislivelli che caratterizzano quasi sempre questi edifici storici.

Sulla base della mia esperienza la mancanza di un rilievo longimetrico accurato è il primo ostacolo che il tecnico di turno si trova ad affrontare quando viene contattato da un potenziale acquirente che vuole sapere quali sono le varie opzioni per la riqualificazione del manufatto.

Senza un rilievo fedele non è possibile impostare un computo metrico serio e dare indicazioni in termini economici al potenziale acquirente e neppure redigere un progetto preliminare.

Sei sicuro di volere correre questo rischio?

Ossia di vedere  traballare – come è capitato a me- una trattativa con un fondo di investimento perché le carte non erano in regola e mancando un rilievo non era possibile dare una risposta in tempi accettabili sui costi dell’operazione di restauro?

Perché nella migliore delle ipotesi il potenziale acquirente potrebbe utilizzare queste “carenze” a suo vantaggio imponendo una revisione del prezzo e questo, come nel caso di specie, ti costerebbe molto di più di quanto sarebbe costato fare le opportune verifiche prima di proporre in vendita l’immobile.

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